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| 谨慎购买三种房 |
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随着住房制度改革的进行，头房为人们圆住房梦的惟一手段。面对纷杂的房地产市场，有关人士提醒需要买房的人们，以下三种房买时要慎之又甚。
城市联建房买时要慎重
由于历史原因，我国城镇许多企业、单位拥有自己的厂区、院区，一些有钱的房地产开发商与这些拥有国家规划土地的单位联合建房，建房后按五五或四六分成。而开发商为了赚钱，把分成的房屋，当成商品房卖掉。按照政府有关规定，联建住宅必须由本单位自用或本单位职工投资一部分分得使用，不准出售或出租给外单位，更不能当商品房出售。
农村合建房市场难进入
农村，特别是城市的城乡结合部和远郊区县的城镇是房地产开发的一快肥肉，他们往往与某些村镇或村镇的某些干部进行联合房地产开发，或以旧村改造，改变村貌为名；或以修桥造路，改变道路为名；或以买断某一公交线路，改善交通为名；或以帮助建校，以教兴村为名；或以村镇农民个人集资盖房为名，换取农村土地，行房地产开发之实。所建的商品别墅，因土地所有制的性质决定不能进入市场。但时际上房子仍然有销路，居民个人的，有单位买的。农民集资房，不是经营性房地产，不但没有办理土地出让手续，而且也没有办理土地征用手续，其房屋买卖的行为是无效的。有些开发商不按法律规范经营房地产，致使购房人到期拿不到房证，有的即使拿到房子也无法办出产权证。
非法开发房更本买不得
前几年，一些不具备开发条件的单位随便弄一块地就来搞房地产开发，这些开发单位由于资质审查不合格，根本无法办理征地手续和交纳土地出让金。因而，他们所开发的住宅不可能取得商品房销售许可证，其开发的商品住宅根本无法销售，所以，都将被堵在房地产交易市场的大门之外。
慎买“便宜房”
高房价、低收入的并存，使得许多老百姓常常望房兴叹，于是，价格低廉的房子便成了部分百姓购房时的首选。但是，世界上没有免费的午餐，以下几类房虽然售价较低，却风险很大，购买时须慎重：
联合开发房由有钱无地的房地产开发商出资，有地无钱的企事业单位出地，双方联合开发的房产项目。建成后，开发商一般是将自己分到的那部分房子面向社会出售。但按国家政策规定，此类房不得作为商品房出售。
公益朕建房由地方政府或某系、某单位组织领导，市民自愿参加组成住宅合作社，为解决社员住房困难而进行的合作建房项目。新建房子有一定剩余时，由某些方面自行做主，面向社会出售。但由于这类房具有公益性质，享有不少优惠政策，所以按国家政策规定，也不能作为商品房出售。一旦购买，日后难以上市转让。
集资合建房由房地产开发商与城郊村镇以村民集资建房，联合开发或小城镇建设等为名，利用村集体的土地，在城郊进行的房产开发项目。此类房基本都没有办理土地出让手续，也未办理土地征用手续。因而，如果作为商品房购买，按国家政策规定，房屋买卖行为是无效的。
集资联建房一些企事业单位利用自身闲置的土地，利用外单位集体或个人和本单位职工的资金，集资开发的房产项目。由于其土地来源是企业通过减免地价或行政划拨方式取得，属行政事业单位的非营利性土地，所以按国家政策规定，此类房根本不能作为商品房向社会出售。
非法开发房一些未经批准不具有房地产开发资格的单位，通过非正常渠道取得土地进行的开发项目。由于其设有房地产开发资格，因而也就无法办理土地征用手续，没有交纳土地出让金。
限制权利房即司法机关和行政机
关已依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的房子。由于一些购房者贪图便宜，采取私下交易的方式买房，在不可能全面掌握卖方真实情况的条件下，匆忙购买，结果陷入极大的纠纷和麻烦中。
郊区廉价房开发商为了降低商品房建设成本，在郊区低价征地所开发的商品房。这对购房资金短缺的许多居民来说，本应是一个较好的选择。但目前，由于房地产交易市场制度法规尚不完善，一些不法开发商通过虚假广告，打着“低价”幌子，大肆蒙蔽购房者，所开发的房屋社区环境极差，配套设施严重缺乏，道路交通甚不方便，所以购房者不应为低价所诱，必须实地考察后再作决断。
房屋买卖中的交付条件
在房屋买卖中，因房屋交付引起的纠纷比较常见。这里的交付包括房价的交付和房产的交付。
房价的交付方式有一次付清或分期付清，容易引起纠纷的是分期付款方
式。根据我国《合同法》规定，如果分期付款的买房人未支付到期价款的金额达到全部房价的五分之一的，卖房人有权要求买房人支付全部价款或者解除合同。另外，当事入可以在买卖＿同中约定，如果买房人未履行支付价款
义务的，房屋的所有权仍然属于卖房人。这些都是今年IO月1日将施行的《合同法》不同于旧法的新规定，希望房屋买卖的当事人予以注意。
房产交付是指对房屋及其附属设施的验收、接管、以及按房地产转让审核程序到房地产所在他的房地管理机关办理过户手续、交纳税金和手续费，领取房地产证。可见，仅仅是把房屋钥匙交给买房人，不能算作房屋的交付。具体来讲，房屋的交付～般应达到以下条件：（～）按照合同约定的时
间交付房屋：（二）新房应当具备房屋竣工验收报告、质量合格证明，以及
房屋的附属设施可正常使用的证明；（三）卖房人通知买房人检验房屋，
并交付房屋钥匙：（四）双方共同到房地产管理机关办理房屋买卖过户手续，以买房人领取房屋所有权证的时间为房屋交付完成的时间。另外当事
人还可以约定，交付房屋时，卖房人应当提供房屋保修证书、房屋使用说明书等必要的单证和资料。
但是，遇到下列情况也视为房屋已交付；一是房屋在合同签订之前就已被买房人占有、使用，如买房人是房屋的承租人，则买
卖双方在办妥转移变更登记手续后，房地产即视为已交付；二是房屋买卖合同巴签订，并办理了登记过户手续，但该房屋尚有承租人居住，且承租期尚未到期，此种情况，以办理房产登计过户时间为房屋交付时间，而不以承租期限届满承租人交出房屋的时间为房屋交付时间。
质量大于价位
建筑质量是百年大计。任你地段、 价位、 房型再好，建筑质量有问题的房子也是万万买不得的，且不说结构上的安全隐患．单是渗漏和开裂这两大常见问题就足以让您寝食难安了。
房子是百姓的头号“大件”商品，质量问题历来为各界所重视，自今年9月l日起正式启用的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》将从制度上给购房者一个“说法”。《住宅质量保证书》实际上是商品房的保修书，开发商将为购房者提供售后服务，标明I正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期。而《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明。在此提醒您注意到的是，如因使用不当或增改结构、不当装修造成的质量问题，开发商将不承担保修责任。以上这“两证’在
您购买现房时应要求卖方提供，购买期房也应在交钥匙时提供。
现在住宅市场上有很多是期房，购房者无法事先检查住宅的建筑质量，此时，选择有实力。有信誉的施工和监理单位就显得更I加重要了。您有时间不妨亲自去看看工地，虽然不能看出专业性的问题，但从现场管理、施工进度乃至物料码放整齐程度都能看出施工单位的素质。至于监理单位似乎一直不为人所重视，其实一家严谨的监理单位是施工质量的重要前提，也是最具专业性的保证。
购房签约有讲究
由于房屋价值量巨大，购买过程十分复杂，国外一般都由律师代理，国内显然这种观念较少被人接受。目前在房屋交易过程中不规范的操作及合同签署常常使购房者如坠迷雾。
针对购房中的繁琐程序及疑难杂症，近日，一些大型房产产咨询公司制作了购房指南电脑展示、为一大批涉外企业和购房者提供专业咨询。
购房者签订预售合同时需注意种种问题，譬如确认交房日期、约定违约责任包括建筑结构、配套设施。绿化率、面积误差及补贴方式等。由于涉及退税问题，还要注意第一张发票开具日期。另外，购房者还应了解所购房产是否已被房产商抵押给银行，否则支付定金、签订购房合同之后，银行将无法办理公积金贷款和商业性个人抵押贷款等等。
合同签署后，购房者还要注意办理以下手续：
l、办理预售登记（30天内至各区县房地产交易中心）。2、办理商业
性个人抵押贷款，把所需材料（身份证、个人收入证明、个人工作证明）
准备齐全后，填好借款申请书、借款合同。商品房抵押合同（如是期房还
需担保合同）及其他需要文件变银行审查。银行一般当天即可办好。办理公积金贷款，购房者还要提供公积金账号，需要2周时间。银行同意贷款后，办理公证、保险手续并缴纳相关费用。3、领取公证书，到交易中心办理抵押登记手续。4、将《房地产他项权利证明》及现房《房地产权证》交银行，银行接着发放贷款。又登记房屋交接书，办理人住手续。6、到交易中心缴税（在签订房屋交接书后3个月内）。7、 办理产权证过户及领取房产证（30天内至
各区县房地产交易中心）。
在办理手续之前，最好先向有关部门如银行和交易中心询问一下，准备好所有的合同、证明等等，以免往返奔波。
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