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| 几点小常识 |
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一、如何判别商品房销售的合法性
1、该商品房有无当地房产管理部门颁发的《商品房预售许可证》有则合法，无则非法。且注意所售商品房与核发有无《商品房预售许可证》所标售项目一致否。非开发商开发的商吕房或二次进入市场的商品房须出具房产权及土地使用证，且注意所售商品房与《房屋产权让》及《土地使用证》所标内容一致否。
二、如何避免期房面积误差的纠纷
实测面积与暂测面积的误差是在所难免的，为了使买卖双方对实测面积和暂测面积的差额有 一个较为妥善的处理方法，建议：第一个阶段，如实测面积与暂测面积正负不超过2%时，甲乙双方同意不再进行结算。第二阶段，如超过2%但不超过5%时，双方按房价结算。第三个阶段，如果误差超过5%，购房者有权终止协议，可以退房。
三、什么是商品房销售面积？
每一位购房者实际的购房面积应是自用面积与相应分摊的公用面积之和，即：商品房销售面 积=套用建筑面积+分摊的公用建筑面积。其中建筑面积按国家现行的《建筑面积计算规则》，又可分解为套用使用面积、套用墙体面积与阳台建筑面积。所以，细分起来应该是：商品房销售面积=套用使用面积+套用墙体面各+阳台建筑面积+分摊的公用建筑面积。
四、常见的住宅质量问题有哪些？
1、渗、漏。通称“六漏一渗：，是指屋面漏水，水箱漏水，楼地面漏水，地下室漏水，上下水管道漏水，卫生洁具漏水和墙面渗水。从居民投诉和多次质量抽样检查看，这类问题约占总 数的70%以上。2、堵、泛。上下水管道和卫生洁具堵塞，影响极坏。这类问题占10%。屋面天沟 积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台士雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。3、壳、裂。壳是指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳。裂是指墙面，地面 各屋面等裂缝。起壳，开裂最容易导致渗 漏和面层脱落。4、砂、渗。砂是指楼地面起砂，渗是 指新住房的铝合金门窗渗水，锈蚀。5、粗、污。粗是指钢木门窗、木隔断，木壁柜等制作和油漆 精糙；内外墙面粉刷和地面粗糙。污是指墙面，地面，门窗，上下水管道及卫生洁具，电线及配件沾满泥浆和垃圾污染。
房屋买卖合同无效的七种情形
1、房产地产分离出卖，合同无效。
2、产权未登记过户，合同无效。
3、产权主体有问题，合同无效。
4、侵犯优先购买权，合同无效。
5、单位违反规定购房，合同无效。
6、价格上欺诈行为，显失公平，合同无将效。
7、非法转让，合同无效。
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