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| 购买商品房应注意的几个法律问题 |
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商品房 是指房地产开发企业经批准用于市场出售并按政府规划许可而建造的房屋。商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房，
可以购买上海市内销商品房的对象为：境内（不含港、澳、台）的内资企业、事业单位、机关、团体、其它组织及具备合法身份证明的中国公民，在境外留学或工作但未取得长期居留权的中国公民，在境内注册的企业（限购买新建内销商品住宅供本单位员工居住），
可以购买外销商品房的对象除可以购买内销商品房对象外，还包括境外的公司、企业、其它组织和个人（法律另有规定的除外）。
由于内销商品房的开发成本比外销商品房的开发成本相对要低，所以内销商品房的价格比外销商品房的价格也来的相对要低，在市场上有个别境外人士购买内销商品房，虽然付清了房款收了楼，但其对房屋的利益却不受法律保护，双方所签的房屋买卖合同是无效合同。目前司法实践中只能通过返还财产的方式来解决此类纠纷。
目前上海市场上购买内销商品房领到的房地产权证有两种颜色，一种是绿色权证，一种是黄色权证。
绿色权证指定房地产开发经营企业是通过出让、转让方式取得土地使用权并已付清了土地出让金，这样，绿色权证所记载的房地产可直接进入市场交易，绿色权证的土地使用权都是有期限的，到期业主应按规定另行交纳土地出让金。
黄色权证是房地产开发经营企业通过行政划拨方式取得土地使用权（1994年后立项的商品房已取消行政划拨土地使用权方式）并建造的商品房的权证。黄色权证的土地使用权是没有年限的。黄色权证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。
外销商品房由于房地产开发经营企业都是通过出让方式取得土地使用权，所以外销商品房的权证都是绿色的，可直接进入房地产市场。
按签合同时商品房是否可马上交付使用，商品房可分为期房和现房。
所谓期房是指在建商品房。
现房是指已竣工且具备法律规定的交付使用条件并有相关文件的商品房。
购买期房显然要比购买现房的风险要来得大，这是因为购房者要把房款全部或部分付出去，但房产商是否能把该项目按期全部并且是合格地建设好是不确定的，这将受到各种因素的制约。
为降低购房者的风险，法律规定，房产商预售期房必须经主管部门审批并取得商品房预售许可证，主管部门颁发商品房预售许可证的前提是确认房产商已合法取得土地使用权并已办理登记，工程已经取得规划、建设许可，工程已达到法定的进度，落实了市政等配套建设计划以及预售款监管银行等。
所以，对购买期房者来说，审查房产商是否有商品房预售许可证是购买期房的必要前提，是降低风险的最好办法。其次，买期房最好选一些信誉好，有实力的房产商。购买期房的优点是期房房价比现房房价要低。
房产商出售现房应当持有《住宅交付使用许可证》（仅指住宅房）或房地产权证。
只有拥有上述文件，才能说明土地使用权已合法取得；工程质量已经过法定质监部
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