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| 经济适用房产权到底归谁 |
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4月16日至20日，'99北京春季房地产展销会在京召开，此次房展共有150个开发单位推出了200多个项目，各类住宅总面积达3000万平方米，其中经济适用房共推出200余万平方米，占总面积的1/15。据大会组委会最后的统计结果显示，展会期间签订认购意向近50万平方米，其中经济适用房1500套，按平均每套面积80平方米计算，面积约为12万平方米。此次展会期间，政府把经济适用房价格限制在2000-4000元/平方米之内，按平均价格3000元/平方米计算，成交金额约3.6亿元。每套经济适用房价格在25万元左右（含各种费用）。6%的认购率说明老百姓对它还持有怀疑态度。
在展会现场，设立了由市建委开发办、市房管局与房改办、以及律师事务所联合组成的政策法律咨询处，为市民解惑释疑。据北京亿中律师事务所周宇峰律师介绍，开展五天内，市民询问最多的是经济适用房的产权问题，而在这方面，政府没有政策规定，法律更未涉及，所以无法给市民明确具体的答复。
很多欲置房产的市民心有疑虑，纷纷打了退堂鼓。看来，除了价格与地理因素之外，不太清晰的产权政策也是横在市场与广大消费者之间的一个障碍。
产权政策好比雾里看花国家有关主管部门的文件中规定，经济适用房产权归个人。但有业内人士说，这里所说的产权性质模糊不清，产权有完全产权与不完全产权之分。
商品房具有完全产权，即个人购买的住宅拥有使用权、处置权、收益权，三权合一；而安居房个人只有使用权，不能行使处置权和收益权，属于不完全产权；经济适用房作为房改中的新生事物，虽然国家政策规定了其产权归属，但没有具体规定户主应该拥有那种产权，从而使经济适用房的魅力大打折扣。
来自建设部的有关人士解释说，所谓购房者对经济适用房拥有完全产权，这是国家原则性立场，具体实施由各地因地制宜探索解决。由于经济适用房上市交易后的增值收益分配等问题涉及到国家与个人的利益，需要时间来研究均衡方案。地方政策可能与国家总体适用房具体的产权政策现在还是个空白。
拣起桌子上的一大堆文件后，北京市建委综合开发办公室秘书处秦海翔副处长开诚布公地说，经济适用房产权的相关具体政策不出台，百姓心里嘀咕，持币观望；自己的孩子不落地，政府更着急。但在没有经验借鉴和政策理论准备的背景下，面对错综复杂的利益关系和物业市场，政府必须小心谨慎地行走，寻找最佳的改革方案，不可能一蹴而就，而否，住房制度改革便有可能前功尽弃。
产权政策为何难产经济适用房产权政策犹抱琵琶半遮面，迟迟不能出台，有其幕后难处。1998年由于受东南亚金融危机的影响，我国出口受阻。同时，国内市场也出现需求不足，投资萎缩，并伴之通货紧缩现象。在严峻的形势下，中央采取了一系列积极的财政政策，在加大基础项目建设投资的同时，积极培育新的经济增长点，以期拉动国民经济增长。作为潜在的巨大的新经济增长点，住宅产业临危受命，担负起拉动经济增长的重任。1998年7月份，国务院进行了新一轮房改，停止福利分房，实行了住房货币化政策。为了让70%左右的广大中低收入者买得起房，激活最大的住宅消费市场，经济适用房作为突破口，成为这次房改的重头戏。
在房改政策还不成熟完善，整个房地产市场发育不良的情况下，政府进行“剖腹引产”，希望把经济适用房培养成“猛将”。但随之而来的问题是，政策理论研究不到位，不知道该给这个孩子穿件什么样合身的衣服。拥有相对诱人的价格魅力，却看不清其真实面目的经济适用房，的确让人欢喜让人忧，喜的是经济适用房价格比商品房的“天价”优惠，忧的是产权不确定。而真正的麻烦，是由于经济适用房“早产”的先天不足与后天准备的始料不及造成的。
那么，政府为何迟迟不能量体裁衣，做出合身的衣服呢？据北京市房产管理局权属处程处长解释，关键是利益分配方面的麻烦。他说，在理论上讲，经济适用房属于商品房范畴，而在实际中，却不能作为纯粹的商品房卖给老百姓。因为经济适用房用地是行政划拨，免交土地转让金，同时，政府实行21项税费的减半优惠，这两项之和约占经济适用房成本的10%左右。老百姓购买后可以无条件地使用，但若上市交易，其增值收益不能让购房者独自享有，其中政府10%左右的“股份红利”不能无条件白送给购房者，否则必然造成国家利益的重大损失，让一部分人侵占了公有财产。
目前，国家如何收回经济适用房增值收益中的国有部分并正确计算出应有的份额，还没有现成的答案与公式，要解决这些问题，找出合理的收益分配均衡点，看来比想象的更为复杂和困难。
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