买房时你是否心明眼亮

　　为 配 合 中 国 消 费 者 协 会 “ 明 明 白 白 买 住 房 ” 的 宣 传 咨 询 活 动 ， 了 解 和 反 映 消 费 者 对 购 买 商 品 房 相 关 政 策 、 法 规 和 知 识 的 认 知 情 况 ， 以 及 消 费 者 对 商 品 房 市 场 的 意 见 、 愿 望 和 需 求 ， 促 进 我 国 住 房 商 品 化 的 健 康 发 展 ， 中 国 消 费 者 协 会 与 北 京 市 消 费 者 协 会 于 2000年 7～ 8月 ， 在 北 京 市 11个 区 县 联 合 开 展 了 商 品 房 消 费 调 查 。 调 查 总 样 本 量 2099份 。 调 查 针 对 有 购 房 意 愿 的 消 费 者 ， 采 取 随 机 访 问 的 方 法 进 行 ， 并 注 意 了 样 本 均 匀 分 布 。 调 查 结 果 如 下 ： 

　　一 、 对 于 购 买 商 品 房 相 关 知 识 、 政 策 、 法 规 的 知 晓 情 况 

　　1.绝 大 多 数 消 费 者 渴 望 获 得 有 关 商 品 房 方 面 的 知 识 。 

　　调 查 显 示 ： 66％ 的 消 费 者 认 为 自 己 在 购 买 商 品 房 时 “ 十 分 需 要 ” 掌 握 一 些 相 关 的 知 识 ， 30％ 的 消 费 者 认 为 “ 比 较 需 要 ” ， 两 者 合 计 达 96％ ， 只 有 4％ 的 消 费 者 认 为 “ 不 需 要 ” 或 者 “ 无 所 谓 ” 。 

　　2.绝 大 多 数 消 费 者 认 为 自 己 掌 握 的 购 房 知 识 不 足 。 

　　调 查 显 示 ： 对 于 购 房 相 关 政 策 、 法 规 的 了 解 程 度 ， 64.4％ 的 消 费 者 认 为 自 己 “ 了 解 一 些 ” ， 31.2％ 的 人 回 答 “ 不 了 解 ” ， 而 认 为 自 己 “ 很 了 解 ” 的 仅 占 3.1％ 。 对 于 购 买 商 品 房 的 专 业 技 术 知 识 的 了 解 程 度 ， 51.9％ 的 消 费 者 认 为 自 己 “ 了 解 一 些 ” ， 44.9％ 的 人 回 答 “ 不 了 解 ” ， 而 认 为 自 己 “ 很 了 解 ” 的 比 例 仅 占 3.1％ 。 

　　3.消 费 者 对 于 商 品 房 交 易 过 程 的 一 般 知 识 及 法 规 了 解 甚 少 ， 缺 乏 自 我 保 护 能 力 。 

　　当 问 及 “ 您 知 道 购 买 商 品 房 时 还 需 要 支 付 下 列 哪 些 税 费 ?” (即 ： 房 产 税 、 保 险 费 、 产 权 证 书 工 本 费 、 印 花 税 、 律 师 费 、 评 估 费 、 契 税 等 )调 查 显 示 ， 完 全 答 对 的 仅 占 0.2％ ； 对 于 合 法 商 品 房 所 持 有 的 “ 五 证 ” 、 “ 两 书 ” 的 内 容 ， (即 ： 国 有 土 地 使 用 证 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 及 附 件 、 商 品 房 预 售 许 可 证 、 工 程 施 工 许 可 证 、 住 宅 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书 )回 答 完 全 正 确 的 消 费 者 占 26.4％ ； 当 问 及 “ 您 知 道 应 由 哪 个 部 门 来 测 定 商 品 房 销 售 面 积 ” ， (即 房 地 产 主 管 部 门 )有 47.6％ 的 受 访 问 者 回 答 正 确 ； 对 于 “ 您 知 道 购 房 合 同 中 ‘ 订 金 ’ 和 ‘ 定 金 ’ 有 区 别 吗 ?” 的 问 题 ， 认 为 “ 知 道 ” 的 仅 占 21.5％ 。 

　　4.消 费 者 主 要 通 过 “ 媒 体 ” ， “ 朋 友 介 绍 ” 及 “ 售 楼 处 ” 的 宣 传 了 解 购 房 知 识 。 

　　当 问 及 “ 您 对 房 地 产 中 介 机 构 的 信 任 程 度 是 怎 样 的 ?” 调 查 显 示 ， 有 23.8％ 的 消 费 者 回 答 “ 媒 体 宣 传 ” ， 只 有 22.6％ 的 人 回 答 在 “ 售 楼 处 ” ， 还 有 20.6％ 的 人 回 答 “ 向 朋 友 请 教 ” ， 回 答 “ 专 业 咨 询 机 构 ” 、 “ 专 业 书 刊 ” 、 “ 消 协 ” 和 “ 上 网 ” 的 比 例 分 别 为 13.1％ 、 9.4％ 、 4.9％ 和 4％ 。 

　　5.对 中 介 代 理 机 构 的 信 任 程 度 普 遍 偏 低 。

　　对 于 “ 购 买 商 品 房 您 需 要 哪 种 帮 助 ” ， 回 答 “ 向 朋 友 咨 询 ” 的 被 访 者 占 32.4％ ； 回 答 “ 请 律 师 陪 伴 ” 的 占 37.6％ ， 只 有 17.4％ 的 人 回 答 “ 请 中 介 机 构 代 理 ” ， 当 问 及 “ 您 对 房 地 产 中 介 机 构 的 信 任 程 度 是 怎 样 的 ?” ， 回 答 信 任 程 度 “ 一 般 ” 的 被 访 者 占 46.6％ ； 回 答 “ 较 低 ” 的 占 23.8％ ； 回 答 “ 不 信 任 ” 的 占 16.4％ ； 只 有 11.4％ 的 人 回 答 是 “ 比 较 信 任 ” ， 回 答 “ 非 常 信 任 ” 的 仅 占 1.8％ 。 

　　二 、 关 于 消 费 需 求

　　1.解 决 住 房 困 难 或 者 改 善 居 住 条 件 是 购 房 最 主 要 的 目 的 。

　　当 问 及 “ 您 购 买 商 品 房 最 主 要 是 为 了 什 么 ?” 绝 大 多 数 消 费 者 回 答 是 为 了 “ 解 决 住 房 困 难 ” 或 者 “ 改 善 居 住 条 件 ” ， 这 部 分 人 群 的 比 例 分 别 为 38.8％ 和 54.1％ 。 而 回 答 “ 投 资 ” 、 “ 为 他 人 购 房 ” 、 “ 商 用 ” 及 “ 其 它 ” 的 比 例 ， 分 别 为 3.7％ 、 1.9％ 、 0.6％ 和 0.9％ ， 另 外 ， 家 庭 月 收 入 在 8000元 以 上 的 消 费 者 中 把 购 买 商 品 房 作 为 “ 投 资 ” 的 比 例 为 12.2％ ， 明 显 高 于 中 、 低 收 入 的 家 庭 。 

　　2.消 费 者 对 商 品 房 的 购 买 力 相 对 偏 低 。

　　在 购 买 力 水 平 的 决 定 因 素 — — 家 庭 收 入 问 题 上 ， 有 25.1％ 的 家 庭 月 收 入 在 2000元 以 下 ， 有 29.8％ 的 家 庭 月 收 入 在 2000～ 3000元 ， 有 23.1％ 的 家 庭 月 收 入 在 3000～ 5000元 ， 有 10.5％ 的 家 庭 月 收 入 在 5000～ 8000元 ， 有 5.6％ 的 家 庭 月 收 入 在 8000～ 10000元 ， 有 5.9％ 的 家 庭 月 收 入 在 10000元 以 上 。 调 查 表 明 ， 相 对 于 目 前 商 品 房 市 场 的 价 格 而 言 ， 多 数 消 费 者 的 购 买 能 力 偏 低 。 

　　3. 30万 元 以 内 的 商 品 房 最 好 卖 。 

　　受 访 者 中 有 42.3％ 的 人 可 承 受 的 商 品 房 最 高 总 价 为 20万 元 ， 26.9％ 的 人 选 择 20～ 30万 元 ， 选 择 100万 元 以 上 的 人 只 有 5.9％ 。 

　　4.分 期 付 款 ， 选 择 首 付 10万 元 以 内 的 消 费 者 居 多 。 

　　对 于 可 承 受 的 首 期 付 款 额 这 个 问 题 ， 有 62.4％ 的 人 选 择 是 10万 元 以 下 ， 选 择 10～ 20万 的 占 24.7％ ， 能 承 受 20万 元 以 上 首 付 款 的 人 数 占 12.4％ 。 

　　当 问 及 “ 您 的 全 家 每 月 会 用 多 少 钱 归 还 贷 款 ?” ， 有 34.1％ 的 人 回 答 是 1000元 以 下 ， 有 33％ 的 人 回 答 是 1000～ 2000元 ， 有 16％ 的 人 回 答 是 2000～ 3000元 ， 回 答 能 承 受 3000元 以 上 的 人 数 占 16.9％ 。

　　5.付 款 方 式 中 ， “ 分 期 付 款 ” 、 “ 银 行 按 揭 ” 引 人 注 目 。 

　　有 75％ 的 人 选 择 分 期 付 款 方 式 和 银 行 按 揭 ， 其 中 ， 选 择 “ 分 期 付 款 ” 的 占 50.1％ ； 选 择 “ 银 行 按 揭 ” 的 占 24.9％ ， 另 外 23.5％ 的 人 选 择 一 次 性 付 款 。 由 此 可 见 贷 款 买 房 的 观 念 已 被 越 来 越 多 的 消 费 者 所 接 受 。 

　　6.新 建 房 屋 装 修 与 否 ， 消 费 者 各 有 所 好 。 

　　当 问 及 “ 您 希 望 (所 购 商 品 房 )交 房 时 的 装 修 情 况 ” ， 有 38.2％ 的 人 选 择 “ 不 需 要 任 何 装 修 ” ； 有 28.9％ 的 人 选 择 “ 仅 提 供 厨 、 卫 装 修 ” ； 19.9％ 的 人 选 择 “ 开 发 商 提 供 方 案 ， 并 按 照 消 费 者 选 择 装 修 ” ； 12.9％ 的 人 选 择 “ 全 面 的 室 内 装 修 ” 。 其 中 ， 家 庭 月 收 入 在 8000元 以 上 的 消 费 者 中 选 择 “ 不 需 要 任 何 装 修 ” 的 占 27.5％ ， 选 择 “ 仅 提 供 厨 、 卫 装 修 ” 的 占 21.6％ ， 选 择 “ 开 发 商 提 供 方 案 ， 并 按 照 消 费 者 选 择 装 修 ” 的 占 33.1％ ， 选 择 “ 全 面 的 室 内 装 修 ” 的 占 17.8％ 。 家 庭 月 收 入 在 8000元 以 下 的 消 费 者 中 选 择 “ 不 需 要 任 何 装 修 ” 的 占 39.4％ ， 选 择 “ 仅 提 供 厨 、 卫 装 修 ” 的 占 29.9％ ， 选 择 “ 开 发 商 提 供 方 案 ， 并 按 照 消 费 者 选 择 装 修 ” 的 占 18.4％ ， 选 择 “ 全 面 的 室 内 装 修 ” 的 占 12.3％ 。 

　　可 见 ， 由 于 收 入 水 平 的 影 响 ， 中 、 低 家 庭 收 入 者 在 装 修 问 题 上 更 趋 向 于 节 约 开 支 。 而 高 收 入 者 人 群 则 比 较 倾 向 于 购 买 装 修 以 后 的 商 品 房 。 

　　7.多 层 房 型 受 青 睐 ， 平 层 及 复 式 占 的 比 例 高 ， 房 间 布 局 更 重 要 。

　　在 回 答 对 楼 型 选 择 时 ， 有 34.9％ 的 人 选 择 “ 多 层 无 电 梯 ” ， 有 30.8％ 的 人 选 择 “ 多 层 带 电 梯 ” ， 有 18.1％ 的 人 选 择 “ 小 高 层 ” ， 而 选 择 “ 高 层 塔 楼 ” 的 人 只 有 12.4％ ， 其 余 还 有 3.1％ 的 人 选 择 “ 高 层 板 楼 ” 。 业 内 人 士 分 析 认 为 ： 目 前 在 高 收 入 家 庭 群 体 中 ， 多 层 带 电 梯 的 楼 型 需 求 逐 步 增 加 ， 而 多 层 无 电 梯 的 楼 型 则 受 到 中 低 家 庭 收 入 的 喜 爱 。 

　　在 回 答 对 房 型 的 选 择 时 ， 有 49.3％ 的 人 选 择 “ 平 层 房 ” ， 有 33.1％ 的 人 选 择 “ 复 式 房 ” ， 有 13.4％ 的 人 选 择 “ 跃 层 房 ” ， 有 4.1％ 的 人 选 择 了 “ 其 它 ” 。 

　　在 对 房 间 位 置 及 布 局 的 回 答 中 ， 有 39.2％ 的 人 认 为 “ 房 间 布 局 ” 最 重 要 ， 另 外 有 28.2％ 的 人 认 为 “ 朝 向 ” 最 重 要 ， 认 为 “ 楼 层 ” 和 “ 使 用 率 ” 最 重 要 的 分 别 占 15.4％ 、 17.3％ 。 业 内 人 士 分 析 认 为 ： 不 论 收 入 水 平 是 高 还 是 低 ， 人 们 现 在 普 遍 更 看 重 户 型 设 计 是 否 合 理 。 

　　8.“ 环 境 景 观 好 ” 、 “ 子 女 上 学 方 便 ” 、 “ 上 班 近 ” 成 了 挑 选 商 品 房 地 点 的 重 要 依 据 。

　　对 于 所 购 商 品 房 的 地 点 ， 有 24.4％ 的 人 选 择 了 “ 环 境 景 观 好 ” ； 其 次 选 “ 方 便 子 女 就 学 ” 的 占 23％ ； 占 第 三 位 的 是 “ 距 工 作 单 位 近 ” ， 比 例 为 22.8％ ， 选 择 “ 距 父 母 居 住 地 近 ” 和 “ 距 繁 华 商 业 区 近 ” 的 分 别 为 14.1％ 和 10.3％ 。 选 择 “ 环 境 景 观 好 ” 的 比 例 居 高 ， 表 明 消 费 者 对 生 活 质 量 的 追 求 日 益 提 高 。 

　　9.公 共 配 套 及 物 业 管 理 受 重 视 。

　　当 问 及 “ 选 择 商 品 房 时 ， 您 更 看 重 的 因 素 ” ， 消 费 者 明 显 对 于 公 共 配 套 及 物 业 管 理 给 予 了 较 高 的 重 视 ， 选 择 这 二 个 因 素 的 比 例 分 别 为 20.8％ 和 17.2％ ， 选 择 “ 价 格 ” 因 素 的 占 16.4％ ， 另 外 “ 交 通 ” 、 “ 小 区 环 境 景 观 ” 和 “ 安 全 ” 分 别 以 13.1％ 、 12.3％ 、 8％ 的 比 例 排 在 四 、 五 、 六 位 。 

　　三 、 结 论

　　1.政 府 部 门 应 加 强 对 商 品 房 市 场 的 监 督 管 理 ， 为 消 费 者 营 造 放 心 的 消 费 环 境 。

　　调 查 表 明 ， 绝 大 多 数 消 费 者 对 商 品 房 市 场 相 关 政 策 、 法 规 及 专 业 知 识 不 够 了 解 或 知 之 甚 少 ， 更 缺 乏 购 买 商 品 房 的 实 际 经 验 。 因 此 ， 消 费 者 很 难 抵 御 来 自 各 方 面 的 ， 损 害 消 费 者 合 法 权 益 的 购 房 交 易 行 为 。 相 关 监 督 、 管 理 部 门 应 尽 快 制 定 和 完 善 相 应 政 策 、 法 规 ， 并 提 高 监 、 管 力 度 ， 以 保 证 商 品 房 市 场 的 正 常 秩 序 ， 保 护 消 费 者 的 合 法 权 益 。 

　　2.商 品 房 中 介 市 场 尚 需 规 范 ， 传 统 购 物 观 念 亦 需 转 变 。

　　消 费 者 购 买 商 品 房 的 支 出 巨 大 ， 集 多 种 专 业 技 术 、 法 律 知 识 、 金 融 知 识 、 合 同 知 识 等 于 一 体 ， 消 费 者 个 人 做 到 完 全 把 握 合 理 购 买 比 较 困 难 ， 因 此 ， 房 地 产 中 介 机 构 是 商 品 房 市 场 发 展 的 必 然 产 物 ， 选 择 专 业 中 介 机 构 买 房 将 形 成 趋 势 。 国 家 准 备 在 房 地 产 购 销 过 程 中 ， 逐 步 推 行 中 介 制 度 。 然 而 ， 调 查 结 果 表 明 ， 消 费 者 对 于 商 品 房 中 介 代 理 机 构 的 信 任 程 度 普 遍 偏 低 ， 不 利 于 中 介 市 场 的 发 展 。 相 关 部 门 应 加 强 房 地 产 业 中 介 组 织 的 规 范 和 管 理 ； 宣 传 、 引 导 消 费 者 在 购 房 时 转 变 “ 托 朋 友 ” 、 “ 找 熟 人 ” 等 习 惯 做 法 和 传 统 观 念 。 

　　3.消 费 者 求 知 若 渴 ， 宣 教 市 场 潜 力 巨 大 。

　　消 费 者 对 于 商 品 房 交 易 过 程 的 一 般 知 识 及 法 规 了 解 甚 少 ， 调 查 表 明 ， 96％ 的 消 费 者 认 为 购 房 需 要 相 关 知 识 ， 96.9％ 的 消 费 者 认 为 自 己 缺 乏 相 关 知 识 。 因 此 ， 如 何 对 消 费 者 进 行 保 护 自 己 权 益 和 购 房 专 业 知 识 的 宣 传 ， 应 引 起 相 关 部 门 、 机 构 及 社 会 团 体 的 高 度 重 视 。 同 时 我 们 认 为 ， 对 商 品 房 消 费 方 面 的 宣 教 工 作 任 务 还 很 重 ， 社 会 各 有 关 部 门 应 在 这 方 面 多 做 些 工 作 。 希 望 新 闻 媒 体 发 挥 自 己 的 优 势 加 强 宣 传 。 

　　4.适 应 大 多 数 消 费 者 的 消 费 需 求 ， 多 开 发 中 、 低 收 入 者 买 得 起 的 经 济 适 用 住 房 。 

　　调 查 表 明 ： 目 前 尽 管 消 费 者 的 总 体 购 房 消 费 水 平 参 差 不 齐 ， 但 绝 大 多 数 消 费 者 对 住 房 的 消 费 能 力 仍 处 于 中 、 低 水 平 。 商 品 房 开 发 企 业 应 根 据 这 部 分 消 费 群 体 的 不 同 需 求 ， 侧 重 研 究 、 设 计 和 建 设 经 济 、 适 用 住 房 。 同 时 ， 政 府 有 关 部 门 应 采 取 行 之 有 效 的 保 护 、 优 惠 政 策 ； 金 融 机 构 亦 应 积 极 推 出 切 实 可 行 又 方 便 快 捷 的 购 房 信 贷 方 式 ， 从 而 ， 推 动 我 国 住 宅 商 品 化 的 顺 利 实 施 。 

摘自《中国消费者》杂志